Ugovor o rušenju Vjesnika je bez prisustva javnosti potpisan u četvrtak s tvrtkom Eurco, ali pojavio se novi ozbiljan problem s nekretninom. Ministar Branko Bačić prošloga je mjeseca najavio da će država na kraju otkupiti oko 37 posto udjela pet privatnih vlasnika. U strategiji upravljanja imovinom zacrtao je da će na mjestu Vjesnika niknuti novi državni kompleks u kojem će se smjestiti barem dio ministarstava i državnih ureda, čime bi se ostvarile uštede na najmu, pišu 24 sata.
Vjesnik ide dolje! Arhitekt Barić otkiva nevjerojatan plan rušenja: 'To je jedna škakljiva priča'
Međutim, ono što ministar Bačić nije spomenuo jest cijena po kojoj država planira otkup. 24sata saznaju da se svih pet suvlasnika izričito protivi ponuđenoj cijeni zemljišta, smatrajući je preniskom. Zato traže novo, neovisno vještačenje realne tržišne vrijednosti. Osim toga, sumnjaju u objektivnost postojeće procjene jer ju je izradilo Visoko procjeniteljsko povjerenstvo, čije članove imenuje upravo ministar Bačić. Pojednostavljeno, država kao kupac određuje ljude iz vlastitog tijela da procjenjuju nekretninu koju država želi kupiti, i to po što nižoj cijeni. Prema stručnjacima s kojima su 24sata razgovarali, procjena sadrži niz nelogičnosti.
Kompleks Vjesnika jedinstven je u Zagrebu po svom položaju jer je na križanju Slavonske i Savske ceste. Ipak, u procjeni stoji da kvadrat zemljišta vrijedi samo 338,45 eura bez PDV-a. Procjena je izrađena u srpnju, prije požara, a prema njoj, primjerice, kvadrat uredskog prostora u neboderu vrijedi samo 700 eura nakon odbitka troškova ulaganja. Usporedbe radi, državni Hrvatski olimpijski odbor platio je kvadrat uredskog prostora u istom kompleksu oko 2500 eura.
S obzirom na to da je neboder izgorio i da će ga država srušiti, vrijednost uredskog prostora postaje nebitna, ali upozorava na neobičnosti u procjeni. Ono što ostaje je vrijednost zemljišta, s kojom se petero suvlasnika ne slažu. Ukupno 37 posto u više od 32.000 kvadrata zemljišta drže: Fortenova, Allegheny Financial, VLM Cvjetno nekretnine, Plavi radio i Krešo Čuljak, s time da posljednje dvije pravne osobe posjeduju manje od 2,5 posto ukupne površine.
Vatra progutala Vjesnik! Što ga čeka sljedeće - obnova ili rušenje? "Prerano je za odluku"
Kako je državno povjerenstvo došlo do cijene od 338,45 eura po kvadratu?
Temeljili su procjenu na usporedbi sličnih transakcija zemljišta slične namjene i izgrađenosti, ali u cijenu nisu uključili potencijal lokacije, koja je neusporediva s ostalim lokacijama u analizi. Osim toga, iz analize su eliminirane transakcije koje bi mogle povećati cijenu.
Najprije su izabrali 15 transakcija, ali su odbacili njih deset i procjenu temeljili na preostalih pet. Stručnjaci koji su nam pomogli ističu da je navedeno kako su te transakcije isključene zbog "odstupanja u cijeni", no nije obrazloženo o kakvim je točno odstupanjima riječ, pa ona nisu uzeta u obzir u procjeni. Primjerice, među odbačenima su dvije prodaje zemljišta kraj zagrebačkog rotora, gdje je također dopuštena gradnja visokih objekata. Ta su zemljišta 2024. prodana po cijeni od 800 eura za kvadrat, no nisu uzeta u obzir za procjenu Vjesnikova zemljišta.
Pitanja se otvaraju i oko vrednovanja pet preostalih transakcija.
- Slijedom logike te procjene, sva zemljišta poslovne namjene u Zagrebu vrijede jednako, bilo da su na Trgu bana Jelačića, u Novom Zagrebu ili Brezovici. To, naravno, nije točno - rekao je za 24sata jedan stručnjak.
Primjerice, u prosjek je uvršteno zemljište na Kajzerici prodano za 463 eura po kvadratu. Kajzerica je kvart u Novom Zagrebu, a zemljište je prodano 27 posto skuplje od procijenjene vrijednosti Vjesnikova zemljišta. Drugi primjeri dodatno ruše prosjek, poput nekretnine prodane u ovršnom postupku u Utrinama. Nije jasno zašto je ta nekretnina uključena u procjenu, ali čak i s tim ovršnim postupkom cijena je bila 509 eura po kvadratu. Uključeno je i zemljište u Utrinama koje je 2023. prodano za više od 384 eura po kvadratu. Iako su brojne transakcije izbačene, čak i one koje su ostale u analizi, pokazuje se da je i na znatno udaljenijim lokacijama zemljište prodavano skuplje od 338,45 eura, koliko država sad nudi privatnim suvlasnicima.
Dodatno je vrijednost smanjena i jer su procjenitelji sami izračunali kolika bi mogla biti izgrađenost na temelju postojećeg stanja iako je jasno da se u budućnosti može graditi više na slobodnim prostorima.
Ministarstvo su iz 24sata pitali hoće li provesti nadzor nad radom povjerenstva i smatra li procjenu realnom s obzirom na iznesene okolnosti.
- Prema tad važećem GUP-u Grada Zagreba, predmetna lokacija imala je posebna pravila zaštite i Ministarstvo nema razloga sumnjati u procjenu Visokog procjeniteljskog povjerenstva - odgovorili su im.
Samo imenovanje članova povjerenstva koje je izradilo procjenu otvara pitanje interesne povezanosti i mogućeg sukoba interesa. Iz ministarstva tvrde da toga nema i da su sva imenovanja isključivo stručna.
Procjenu Vjesnika izradilo je tročlano povjerenstvo koje je imenovao Željko Uhlir, državni tajnik u Bačićevu ministarstvu. Sva tri člana su ujedno i članovi Visokog procjeniteljskog povjerenstva koje je imenovao Bačić, a za svoj rad primaju naknadu od 265 eura za svaki mjesec kad VPP zasjeda.
Procjenu Vjesnika vodio je Dean Čizmar, a pomoćnici su bili Zdravko Zorić i Dino Brčić. Čizmar je profesor na Tehničkom veleučilištu u Zagrebu i vlasnik tvrtke koja se bavi procjenama. Ministarstvo je potvrdilo da je njegovoj tvrtki isplaćen 4791 euro bruto za procjenu zemljišta Vjesnika, dok su tvrtke preostale dvojice članova dobile po 922 eura bruto.
