Oglas iz jedne splitske Facebook grupe ovih dana privlači pažnju jer na prvu djeluje kao cijena koja ne prati dominantan gradski trend. Prodaje se stan na Kmanu, površine 119 četvornih metara, s tri spavaće sobe i dvije kupaonice (s WC-om), dnevnim boravkom i blagovaonicom te terasom i lođom. U oglasu se navodi da je stan kompletno renoviran, na mirnoj lokaciji, udaljen desetak minuta hoda do centra, uz urednu dokumentaciju i besplatan javni parking. Spominje se i da je stan na prvom, ujedno i zadnjem katu kuće te da postoji idejni projekt za nadogradnju dodatne etaže (dva nova stana od oko 50 kvadrata), uz potrebu ishođenja dozvola.
Tražena cijena iznosi 340.000 eura. Jednostavnim izračunom to je oko 2.857 eura po kvadratu, što je znatno ispod razina koje su se posljednjih godina ustalile u većem dijelu splitskih oglasa.
Oglas koji iskače iz prosjeka
Ovakvi primjeri automatski otvaraju pitanje radi li se o početku korekcije ili o izoliranoj situaciji. Važno je naglasiti da se ovdje govori o jednom oglasu, a jedan oglas ne predstavlja tržište niti može biti dokaz trenda. Ipak, ovakav "izlet" ispod uobičajenih okvira zanimljiv je kao indikator mogućeg pomaka, posebno u segmentu starijih stanova koji nisu novogradnja te nekretnina izvan stroge gradske jezgre, uključujući i širi centar Splita.
Prema nekretnine.hr, ako se korekcije uopće događaju, one se u pravilu ne vide prvo kao dramatičan pad objavljenih cijena, nego kao niz sitnijih signala: duže zadržavanje nekretnina u oglasima, češće naknadno snižavanje cijena, veći prostor za pregovore i stroži kriteriji kupaca (parking, papir, energetska učinkovitost, održavanje zgrade)
U tom kontekstu, prema brojnim analizama na internetu i društvenim mrežama, oglas s Kmana može biti primjer ranije prilagodbe očekivanja prodavatelja, ali jednako tako može biti posljedica specifičnih karakteristika nekretnine koje ne moraju biti vidljive iz kratkog opisa. Ipak, prema raznim analizama, lod interpretacije cijena ključno je razlikovati: tražene cijene u oglasima, koje prikazuju očekivanja prodavatelja, ostvarene cijene u transakcijama, koje realnije odražavaju stvarno tržište, ali dolaze sporije i često su dostupne u agregatu
U oglasnim statistikama Split je u posljednjih godinu dana bilježio rast prosječnih traženih cijena po kvadratu. To sugerira da prodavateljska očekivanja na razini tržišta još nisu "slomljena", iako pojedini oglasi mogu značajno odstupati. U službenim procjenama prosječne cijene po četvornom metru za Split (korištenima u administrativne i porezne svrhe) vrijednosti su niže od oglasnih prosjeka. To je tipično, jer oglasi često uključuju "premium" očekivanje i ne odražavaju nužno konačnu dogovorenu cijenu.
Na razini službenih indeksa za Jadran i postojeće (ne-novogradnja) objekte bilježi se godišnji rast. To je važan korektiv dojmu "pada", jer ukazuje da, barem u agregatu, tržište još nije ušlo u fazu općeg snižavanja cijena.
Što ovaj primjer zapravo pokazuje?
Ako bi se vjerovali dosadašnjim analizama cijena stanova u Splitu i Hrvatskoj, oglas s Kmana u ovom trenutku može se tretirati kao ilustrativan primjer koji otvara temu, ali ne i kao dokaz trenda. Moguća su tri osnovna objašnjenja: stvarno povoljno pozicionirana cijena radi brže prodaje ("hitna prodaja"), specifični elementi nekretnine koji spuštaju cijenu (režim kuće, katnost, buduća ulaganja, detalji dokumentacije) i početni znak korekcije u starijem fondu izvan centra, koji se prvo manifestira kroz pregovore i snižavanja pojedinačnih oglasa.
Signal za praćenje, ne potvrda trenda
Ovaj oglas može poslužiti kao praktičan primjer mogućeg "hlađenja" u dijelu tržišta, posebno za starije stanove izvan najužeg centra. Međutim, širi pokazatelji cijena i dalje upućuju na rast, barem na razini prosjeka i agregata. Zbog toga je razumno ovaj slučaj promatrati kao izdvojeni signal koji treba pratiti kroz veći broj usporedivih oglasa i, još važnije, kroz podatke o stvarno realiziranim kupoprodajama u istim kvartovima i segmentima.
