Sjećate se onog vremena kad je postojao kućni red? Iako nepisano pravilo, znalo se da je od 14 do 17 sati vrijeme za popodnevni odmor, pa se iz stanova ni muha nije čula, djeca su se utišavala, a izvođenje radova u stanovima u to vrijeme nikome nije padalo na pamet, jer naravno, možda stariji susjed u stanu niže, spava.
A ako bi netko iza ponoći nastavio s tulumom i bukom, loše bi mu se pisalo. Nije se zvala policija, sutradan bi jedan od 'oštrih' susjeda dobro izdriblao partijanera i to bi bio vjerojatno prvi i posljednji put da je napravio tulum ometajući san svojih susjeda.
A kada ste u zadnje vrijeme čuli da se spominje kućni red i postoji li uopće?
Nekada je zaista postojao dokument koji se zvao 'Kućni red'. Bio je to akt društvene zajednice, a kršenje njegovih odredbi sankcionirala su društvena tijela i institucije. Nakon promjene titulara vlasništva, odnosno otkupa stanova, taj je akt prestao važiti. Pa se danas po zgradama više ne zna tko pije tko plaća.
Susjed iz pakla ili…?
Jedan takav primjer dolazi nam iz Omiša. Naime, jedna od zgrada u gradu na Cetini, postala je središtem susjedskog rata kada je jedan od stanara odlučio provesti radove u svom stanu ne obazirući se na doba dana.
Iako je o svojoj odluci i početku radova obavijestio susjede putem oglasne ploče, neki su stanari izrazili svoje nezadovoljstvo i ljutnju zbog buke koja je zavladala zgradom.
„Djecu ne mogu uspavati jer on buši i u ponoć i u podne. Od buke ne možeš živiti. Nemam ništa protiv renovacije, ali zna se da za to postoji neka normalna ura“, ljutito će Ana iz Omiša.
„Buka je nepodnošljiva, a on se čini potpuno neosjetljivim na potrebe ostalih stanara, posebice umirovljenika“, slaže se s njom i Valerija.
S druge strane, neki susjedi su iskazali razumijevanje za susjedovu odluku da poboljša svoj životni prostor.“
„Naravno, buka je problem, ali moramo pokazati i mi razumijevanje. Danas-sutra će se svatko od nas možda upustiti u isto i željet ćemo imati susjedsku podršku i toleranciju“, smatra Ivan.
Upravitelj zgrade, gospodin Marin ističe važnost poštovanja kućnog reda:
"U ovakvim situacijama ključna je komunikacija. Razgovor između susjeda može riješiti mnoge probleme. Svi smo mi dio iste zajednice, i važno je poštivati pravila kako bismo održali mir i dobar susjedski odnos“, ističe.
Žestoka rasprava među stanarima traje već danima i dok jedni podupiru susjeda s trećeg kata, drugi govore da se moraju poštovati pravila igre.
Po čijim pravilima se 'igra'?
No, koja su to pravila? Tko ih je donio? I mogu li se sankcionirati u slučaju kršenja? Upravo zato smo odlučili istražili Kućni red , odnosno tko ga određuje i što se sve njime može definirati.
„Tekstovi većine kućnih redova koji se nalaze u stambenim zgradama potpuno su ili gotovo potpuno istovjetni jedni drugima.
Dugi niz godina ti se isti ili gotovo isti predlošci koriste bez promišljanja o eventualnim korekcijama, odnosno prilagodbama današnjem vremenu i konkretnoj zgradi.
Dakle, kućne redove u pravilu ne određuju niti suvlasnici, niti upravitelj, te sve više postaju beznačajni relikti prošlih vremena“, kaže nam Damir Vukojević iz splitske tvrtke Novi dani koja upravlja s preko 1.000 zgrada što ih čini jednim od najvećih ugovornih upravitelja u Hrvatskoj.
Pravni dokument za određivanje reda u zgradi
Ipak, Vukojević navodi da ne mora nužno tako biti te vidi rješenje u pravnom dokumentu koji bi određivao red u zgradi.
„Drugačija bi situacija bila kada bi kućni red bio određen Međuvlasničkim ugovorom, njegovim aneksom ili bilo kojim drugim potpisanim dokumentom. Tada bi se na kršenje kućnog reda moglo gledati kao na kršenje ugovorne obveze – pogotovo ako je kršitelj jedan od potpisnika (to nas navodi na zaključak da bi optimalan kućni red bio onaj koji je potpisan od strane svih suvlasnika zgrade)“, smatra te pojašnjava što se sve kućnim redom može definirati.
„Kućnim redom se teoretski može regulirati neograničen broj tema vezanih za stanovanje, korištenje i održavanje zgrade - naravno, pod uvjetom da su sve njegove odredbe u skladu sa zakonima i podzakonskim propisima u RH“, navodi naš sugovornik govoreći o kućnim redom kao popisom pravila koja se nalaze na zidovima nekih zgrada.
„Ako govorimo o kućnom redu kao o poštivanju nekih općih civilizacijskih pravila ponašanja u uređenoj zajednici, to je pak vezano za zakonske propise, prvenstveno za Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te svaki suvlasnik ima pravo ostvariti, odnosno zaštititi svoja prava putem suda – neovisno ima li u svojoj zgradi postavljen tekst kućnog reda ili ne“, pojašnjava nam Damir Vukojević.
Sankcije za kršenje pravila
No, što u slučaju kada se netko ne drži kućnoga reda? I konstantno ga krši? Tko će odrediti kaznu?
Dakle, ako netko krši Kućni red, drži smeće na hodniku ispred vrata, obavlja radove bez suglasnosti stanara i sl., ipak postoji rješenje. I to formalno!
„Za kršenje kućnog reda mogu se pokretati postupci na sudu, a može se tražiti i isključenje iz suvlasničke zajednice suvlasnika koji učestalo krši kućni red uz traženje naknade štete. Suvlasnik odgovara za kršenje kućnog reda i korisnika stana i podstanara.
Upravitelj zgrade, na žalost, nema ovlasti sankcionirati suvlasnika odnosno stanara koji krši kućni red. Jedino što može upravitelj napraviti jeste izaći na teren, napraviti zapisnik te, po nalogu suvlasnika, dostaviti dopis opomene suvlasniku koji krši kućni red“, objašnjavaju nam iz tvrtke STANO-UPRAVA koja se bavi upravljanjem i održavanjem stambenih i poslovnih zgrada i to na području grada Splita i okolice.
„Upravitelj nije dežurni policajac“
Milan Jokić iz Hrvatske udruge stanara ističe kako se često od upravitelja zgrada očekuje da budu 'dežurni policajci' i rješavaju međususjedske odnose. No, upravitelj za takve stvari nije nadležan, zato ključnu uloga za reguliranje međususjedskih odnosa leži u Međuvlasničkom ugovoru.
„Međuvlasnički ugovor ne samo da pruža okvir za vlasničke relacije, već i legitimira Kućni red kao dodatni akt koji propisuje pravila pristojnog ponašanja.
U svakoj višestambenoj zgradi, posebice onoj s većim brojem stanara, održavanje reda predstavlja poseban izazov. Očekivanja stanara često nadmašuju realne mogućnosti, a od upravitelja i ovlaštenih osoba često se očekuje da preuzmu ulogu čuvara reda“, kazuje nam.
Ističe kako je važno razumjeti da ugovorna obveza upravitelja ima fokus na zajedničkim dijelovima zgrade, a ne na rješavanju problema problematičnog ponašanja pojedinih stanara.
„Često se suočavamo s situacijom u kojoj stanari, suočeni s problemima, obraćaju policiji, komunalnom redarstvu, inspekcijskim službama, servisnim službama, mjesnim odborima ili lokalnoj samoupravi, očekujući brzo rješenje. Međutim, učinak takvih intervencija često biva kratkotrajan, upravo zato je važno donošenja odluke o kućnom redu“, zaključuju iz Hrvatske udruge stanara.
Najčešći problemi u zgradama su:
- ostavljanje stvari na zajedničkim dijelovima zgrade (hodnicima, protupožarnim stubištima, tavanskim prostorijama i sl.)
- neprimjereno odlaganje otpada
- neprimjereno držanje i vođenje kućnih ljubimaca
- bučni radovi i adaptacije u stanovima u nedopušteno vrijeme
- sanitarna onečišćenja
- remećenje prava na noćni mir
Sve bi ovo moglo biti riješeno uz dobru volju, te poticanje dobrosusjedskih odnosa i solidarnosti. Međutim, u praksi to često nije ostvarivo čak i ako Međuvlasnički ugovor postoji.
„Važno je napomenuti da bi svaki suvlasnik trebao imati svoj primjerak Međuvlasničkog ugovora što je, nažalost, rijetkost.
Još su gore situacije kad se osobe ne sjećaju da su stavili svoj potpis na suglasnost na sadržaj ugovora. Najviše suglasnosti je prikupljeno obilaskom predstavnika ili druge osobe od vrata do vrata stana“, ističu iz udruge stanara.
U konačnici se može zaključiti kako sukobi, poput ovog u Omišu, ukazuju na potrebu za boljom komunikacijom među susjedima te poticanjem razumijevanja i solidarnosti. I dok formalne sankcije za kršenje kućnog reda postoje, ključna uloga ipak ostaje u međusobnom definiranju pravila bi se postigli mirni i dobrosusjedski odnosi.
