Konstantno se traži glavni krivac za astronomske cijene nekretnina koje si većina Hrvata, čak niti oni s iznadprosječnim primanjima, jednostavno ne mogu priuštiti. Loptica se prebacuje između vladajućih na lokalnoj i nacionalnoj razini, investitora i građevinskih tvrtki, banaka i financijskog sektora, a ponekad su na udaru i sami kupci.
Sa Sašom Perkom, inženjerom građevinarstva i direktorom grupacije tvrtki DOMinvest, razgovarao je portal Dnevno.hr. troškovima gradnje, rastu troškova u sektoru, ali i tome što investitore priječi da grade više i brže kad postoji očita potreba tržišta za dodatnim nekretninama.
„Ne postoji jedan ‘krivac’ za visoke cijene kvadrata, već je to posljedica funkcioniranja tržišta nekretnina na koje snažno utječe stanje u građevinskom sektoru. Tržište nekretnina, kao i svako drugo tržište, temelji se na zakonu ponude i potražnje. Kada je potražnja velika, a ponuda ograničena, cijene rastu“, objašnjava stručnjak.
Perko tvrdi kako cijene ne rastu zato što su investitori ‘pohlepni’ nego zato što rastu njihovi ulazni troškovi. Ti troškovi rastu upravo zbog velike potražnje u cijelom građevinskom lancu. Primjerice, cijena postavljanja keramike porasla je od 2018. do danas s oko 10 €/m² na 25–30 €/m², a sličan trend vrijedi i za sve ostale radove i usluge.
„Ukupna cijena gradnje 2018. godine bila je oko 800 €/m², dok danas iznosi približno 1.500 €/m². Istovremeno su se cijene zemljišta, projektantskih usluga i ostalih ključnih inputa minimalno udvostručile. Naravno da su se u tom razdoblju povećale i marže, ali to je posljedica istog tržišnog mehanizma“, rekao nam je Perko.
Dodaje da ako se već mora tražiti krivac, onda je to činjenica da građevinski sektor objektivno ne može proizvesti dovoljan broj stanova u odnosu na potražnju. Dok god ponuda zaostaje za potražnjom, cijene će rasti neovisno o investitorima.
Koliko košta gradnja zgrade od tri kata?
„Trenutni okvirni trošak gradnje stambene zgrade od, primjerice, tri kata iznosi oko 1.500 €/m² bruto. Bruto kvadrat uključuje stubišta, liftove, hodnike, nosive i pregradne zidove, dakle cijelu površinu zgrade. Kada se taj trošak svede na neto kvadrat stanova, on je u pravilu oko 30 % viši, što znači približno 1.950 €/m² neto, bez PDV-a. Na taj iznos potrebno je dodati 25 % PDV-a, pa dolazimo do stvarnog troška gradnje od oko 2.437 €/m² neto stambenog prostora“, odgovara direktor DOMinvesta.
Uz samu gradnju, postoje i brojni dodatni troškovi koji značajno utječu na konačnu cijenu. To su troškovi zemljišta: cca 100 – 1.000 €/m² (ovisno o lokaciji), projektantskih usluga: 50 – 100 €/m², stručnog nadzora: 50 – 100 €/m², komunalnih i vodnih doprinosa te priključaka: oko 150 €/m², troškovi financiranja i kamate banaka: 50 – 100 €/m², ostali troškovi (pravni, prodaja, marketing, administracija): cca 100 €/m².
Perko objašnjava da kada se sve zbroji, vidljivo je da značajan dio ukupne zarade otpada upravo na zemljište, državu, papirologiju i financiranje, a ne isključivo na samu gradnju ili maržu investitora.
Cijena gradnje u dvije godine porasla je 20 posto
Unatoč popularnom mišljenju kako cijena gradnje uvelike ovisi o lokaciji, stručnjak objašnjava kako je primjerice trošak gradnje u Zagrebu i Varaždinu u pravilu vrlo sličan ako izuzmemo cijenu zemljišta. Značajniji rast troškova pojavljuje se tek prema Jadranu, a posebno na otocima, gdje su logistika, radna snaga i dostupnost materijala osjetno skuplji.
„Cijena same gradnje u posljednje dvije godine, po mojoj procjeni, porasla je oko 20 %. Taj rast nije ravnomjerno raspoređen. Najveći pritisak došao je sa strane troška rada, odnosno cijena „ruku“ majstora i izvođačkih usluga“, tvrdi Perko.
Cijene materijala u tom su razdoblju rasle oko 10 %, dok su cijene radova rasle i do 30 %, što je i glavni razlog ukupnog poskupljenja gradnje. Razlog je jednostavan – kronični nedostatak radne snage u građevinskom sektoru i velika potražnja za izvođačima.
Zašto investitori ne grade više?
U pravilu, kaže kako rast troška gradnje manje-više prati rast cijene kvadrata stanova, ali ne nužno na svakoj lokaciji. Konačna cijena kvadrata stana uvijek je kombinacija ulaznih troškova (gradnja, zemljište, projektiranje, doprinosi, financiranje i ostalo) i razine potražnje na određenoj lokaciji.
„Ako je potražnja visoka, tržište dopušta veću maržu investitora. Ako potražnja slabi, marže se smanjuju, bez obzira na rast troškova. Drugim riječima, profit investitora nije linearan, nego izravno ovisi o odnosu ponude i potražnje, a ne samo o rastu cijena gradnje“, kaže Perko.
„Investitori ne grade više zato što jednostavno ne mogu, a ne zato što to ne žele. Ograničeni su nizom faktora, a ponajprije ograničenom ponudom građevinskog zemljišta i kapacitetima građevinske operative“, rekao je stručnjak. Tvrdi da bi investitori rado gradili više i brže, no projektni ciklusi su se posljednjih godina značajno produžili – od ishođenja dokumentacije i dozvola, preko projektiranja, do same gradnje, priključaka i uporabne dozvole. Zbog toga na tržište ne dolazi dovoljan broj stanova koji bi mogao zadovoljiti postojeću potražnju.
Koje je rješenje?
„Kada bi na tržište dolazila količina stanova u kapacitetu kakav tržište traži, cijene bi se spuštale ili u najgorem slučaju – ostale iste. U trenutku kada postoji ravnoteža ponude i potražnje, cijene se stabiliziraju”, rekao je direktor DOMinvesta.
Zaključuje kako upravo u tom smjeru treba tražiti rješenje – omogućiti investitorima i developerima da stanove isporučuju brže, odnosno da se projektni ciklusi skrate. Bez povećanja ponude, teško je očekivati pad cijena, bez obzira na sve mjere koje djeluju u bilo kojem drugom pravcu.
