Svakog tko u Hrvatskoj nešto gradi glava zaboli od pomisli koliko mora čekati na građevinsku dozvolu. I ne samo na taj dokument već cijeli niz dokumenata o kojima ovisi gradnja. No krenimo od početka!
Prvo trebamo utvrditi od kojeg trenutka mjerimo čekanje. Ako se čekanje odnosi na period od trenutka kad je nadležnom uredu za prostorno uređenje predan potpun zahtjev s kompletnom dokumentacijom koja se zove glavni projekt i s dokazom o riješenim vlasničkim odnosima onda je taj rok određen Zakonom o gradnji i iznosi oko 45 dana. No, to nije dovoljna informacija potencijalnom investitoru jer ovom “čekanju” prethodi još nekoliko “čekanja”.
Investitori, nakon što kupe građevinsku česticu, “čekaju” idejno rješenje koje je u skladu s planom i u skladu s njihovim željama. Nakon toga “čekaju” izdavanje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja. Nakon toga “čekaju” izradu glavnog projekta u kojeg su uz arhitekte uključeni drugi inženjeri; statičari, strojari, geodeti… To je sve uz pretpostavku da nema još i čekanja sređivanja vlasničkih odnosa na čestici, osnivanja tvrtke koja će biti nositelj gradnje, čekanja nekih dodatnih elaborata poput geomehaničkog ispitivanja tla ili čak izmjene prostornog plana. To su samo stvari koje na prvu padaju na pamet, no našlo bi se tu još “čekanja”.
Na što onda treba sve računati
Na što onda treba sve računati ako planirate graditi upitali smo Ivu Ivas, diplomiranu inženjerku arhitekture i voditeljica arhitektonskog tima u tvrtki DI plan. „Naravno da onome tko želi graditi nije povoljno da čeka. No planiranje gradnje i projektiranje zgrade je složen proces s dosta sudionika i za taj proces neophodno je odvojiti vrijeme, a u planiranje investicije treba ukalkulirati i vrijeme za projektiranje i vrijeme za ishođenje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja i sređivanje vlasničkih odnosa i/ili geodetskih poslova kao i vrijeme za izdavanje dozvole. I na sve to, da se poslužim građevinskim rječnikom, računati s faktorom složenosti. Za komplicirane zgrade/zemljišta/vlasničke odnose/probleme s priključcima - vrijeme čekanja će biti duže“, objašnjava nam Iva Ivas te nadodaje kako čekanje zna potrajati i znatno duže od očekivanog.
„Situacija se razlikuje po regijama, podatke se može pronaći na stranicama Državnog zavoda za statistiku, no te brojke ne govore nam mnogo. Tamo će pisati da je prosječno vrijeme za izdavanje građevinske dozvole oko 30 dana, što je, u skladu sa zakonskim okvirom. No, praksa nam govori da se na neke dozvole čeka i godinama. Statistika ne bilježi vrijeme koje protekne od prve predaje projekta preko čekanja na dodjelu referenta, zahtjeva za izmjenama, dopunama, pa bolovanja pa razne druge ljudske faktore do konačne “predaje potpunog zahtjeva” nakon kojeg statistika zabilježi da je prošlo prosječno kratkih 30-ak dana“, govori nam voditeljica arhitektonskog tima u tvrtki DI plan.
Također, regionalno gledano, postoji vidljiva razlika u broju zatraženih građevinskih dozvola, a svakako i u tipologijama gradnje. Dalmacija i Istra “kipe” od zgrada namijenjenih turizmu, kampova, pansiona, vila s bazenima, stambenih zgrada s apartmanima. Naravno da u ostatku zemlje nije takav pritisak na građenje.
No postavlja se pitanje kakve su građevine najproblematičnije za dobivanje dozvola, ali i što je važno kako bismo ubrzali proces dobivanja dozvole? „Dobro planiranje! Tu Vam je Vaš arhitekt najbolji saveznik. Iz osobnog iskustva ipak se najduže čekaju dozvole za zgrade koje zaista i jesu “problematične”. Npr. zgrade kod kojih se dosta rastezljivo pokušalo tumačiti odredbe prostornog plana u smislu visina, broj katova, maksimalnog broja kvadrata, hodanja po “rubu” što se tiče dimenzioniranja ili uopće postojanja pristupnih puteva, požarnih uvjeta, osiguravanja dovoljnog broja parkirališnih mjesta itd. Ovdje najviše govorim o stambenim zgradama za prodaju stanova“, objašnjava nam ova diplomirana inženjerka arhitekture.
Ako planirate graditi vjerojatno znate da postoji nešto što se zove “Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima” koji je otvorio nova prostranstva u, najčešće, krivom tumačenju za što Vam treba, a za što ne treba građevinska dozvola. Svaki građevinski zahvat, makar najmanji, koji se tiče konstrukcije ili promjene kvadrature ili promjene otvorenosti/zatvorenosti dijela zgrade - treba dozvolu. A kuća ne može biti “samo malo nelegalna”. Ili je ili nije.
„Ove godine stiže nam novi Zakon o gradnji. Možda će on donijeti neke pozitivne promjene, no o tome za sad nema službenih informacija. Rješenje nije jednostavno, nema jednog poteza kojim bi se svi problemi u našem sektoru riješili. Ali vjerujem da bi pravi put uključivao: bolje prostorne planove, detaljnije planove, manje administracije, obavezna izrada izvedbenih projekata, više odgovornosti na glavnom projektantu, arhitektu - te, u smislu financijskog udjela u ukupnoj cijeni gradnje, značajno veće ulaganje u projektnu dokumentaciju. Nadalje, zakon bi se osim gradnjom trebao pozabaviti i održavanjem građevina. Takav paket poteza bi u konačnici mogao dovesti do kvalitetnije gradnje i boljeg životnog okoliša za sve nas“, pojašnjava nam Iva Ivas.
Naravno, postoje i drugi načini da se smanji i bolje kontrolira trošak u gradnji. Dobra priprema je ključ uspjeha. To znači da projekti koji dolaze na gradilište trebaju biti što kvalitetniji. Inzistiranje na izradi izvedbenih projekata i njihova izrada u tzv. BIM programima morali bi biti minimalni standard današnjih gradilišta. To pojednostavljeno znači da nam danas kompjuterski softveri omogućavaju da u virtualnoj realnosti vidimo i kontroliramo svaki detalj zgrade, od konstrukcije, instalacija, do detalja u interijeru i vanjskom izgledu zgrade. Na taj način značajno se smanjuju greške i šanse da na gradilištu dođe do neugodnih iznenađenja.
