Svaki vlasnik nekretnine koji je odlučio unovčiti svoje kvadrate čuo je barem jednu horor priču o podstanarima koji ne plaćaju stanarinu, uništavaju imovinu ili jednostavno odbijaju otići nakon isteka ugovora. Mnogi najmodavci u očaju posežu za drastičnim mjerama poput mijenjanja brava ili isključivanja režija, nesvjesni da time čine kazneno djelo i riskiraju zatvorsku kaznu. Hrvatski zakon je jasan: samovoljno izbacivanje podstanara je protuzakonito, a jedini ispravan put, iako često dug i mukotrpan, vodi kroz sudnice. Svaki drugi potez mogao bi vas od žrtve pretvoriti u prijestupnika, što potvrđuju i brojni slučajevi iz crne kronike gdje su vlasnici stanova izvukli deblji kraj.
Temelj svakog zdravog najmodavnog odnosa i jedina stvarna zaštita za obje strane jest kvalitetan i zakonski utemeljen ugovor o najmu stana. Usmeni dogovori i prijateljska obećanja na sudu ne vrijede ništa. Pismeni ugovor, po mogućnosti solemniziran kod javnog bilježnika, mora precizno definirati ugovorne strane, iznos najamnine, rokove plaćanja, tko snosi troškove režija, trajanje najma te, najvažnije, uvjete za otkaz ugovora. Bez ovog dokumenta, dokazivanje bilo kakvih povreda obveza od strane najmoprimca postaje gotovo nemoguća misija, ostavljajući vlasnika bez alata za naplatu duga i legalno pokretanje postupka iseljenja. Ulaganje u pravno sastavljanje ugovora nije trošak, već najisplativija investicija u zaštitu vaše imovine i duševnog mira, piše Večernji list.
Prije pokretanja tužbe, zakon nalaže poštivanje procedure. Ako najmoprimac krši ugovorne obveze, primjerice ne plaća najamninu ili režije, najmodavac mu je dužan poslati pismenu opomenu, i to preporučenom poštom s povratnicom kako bi postojao neoboriv dokaz o primitku. U opomeni se najmoprimcu mora dati rok od 30 dana da ispravi svoje ponašanje, odnosno podmiri dugovanja. Tek ako se ogluši na opomenu, stječu se uvjeti za otkaz ugovora. Razlozi za otkaz su taksativno navedeni u Zakonu o najmu stanova, a uključuju neplaćanje, davanje stana u podnajam bez dozvole, ometanje susjeda, korištenje stana za druge svrhe ili nanošenje štete na imovini. Iznimno, ugovor se može otkazati bez prethodne opomene ako je najmoprimac više od dva puta prekršio odredbe ugovora.
Nakon što je ugovor pismeno otkazan, počinje teći otkazni rok, koji najčešće iznosi tri mjeseca. U specifičnim situacijama, poput nanošenja veće štete, rok može biti skraćen na minimalno 15 dana. Ako se ni nakon isteka tog roka podstanar ne iseli, najmodavcu preostaje samo jedna opcija: podnošenje tužbe za iseljenje nadležnom općinskom sudu. To je trenutak kada počinje prava pravna bitka koja, nažalost, može biti iscrpljujuća. Podaci Ministarstva pravosuđa i uprave pokazuju da je prosječno trajanje riješenih stambenih sporova radi iseljenja u 2023. iznosilo čak 564 dana, odnosno više od godinu i pol. Za to vrijeme vlasnik ne samo da ne prima najamninu, već snosi i sudske troškove, a imovina mu je i dalje nedostupna.
Ključno je razumjeti da policija nije nadležna za rješavanje imovinsko-pravnih odnosa niti za provođenje deložacija. Njihova intervencija moguća je isključivo ako dođe do remećenja javnog reda i mira. Paradoksalno, upravo podstanar može pozvati policiju ako najmodavac pokuša sam provesti "pravdu". U tom slučaju, vlasnik stana može biti prijavljen za samovlast ili uznemiravanje posjeda. Ovrhu pravomoćne sudske presude o iseljenju provodi isključivo sudski ovršitelj, koji po potrebi može zatražiti asistenciju policije. Pokušaji samostalnog rješavanja problema često završavaju loše po vlasnika. Mediji su zabilježili slučaj 70-godišnjaka iz Matulja koji je osuđen na osam mjeseci zatvora jer je prijetio podstanaru koji mu godinama nije plaćao stanarinu i režije. Prevencija je stoga ključna, a agencije nude usluge provjere boniteta najmoprimaca i pravne zaštite, što može spriječiti da se nađete u ovakvoj nezavidnoj situaciji.
