Iako Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada nisu propisane kazne za neplaćanje pričuve, neplatiše će u najboljem slučaju morati platiti zatezne kamate. Oni koji se odluče pozvati na osobni bankrot riskiraju postupak na sudu u kojem bi mogli biti isključeni iz suvlasničke zajednice, pa čak i ostati bez nekretnine.
Početkom prošle godine stanari, odnosno suvlasnici stanova i poslovnih prostora u stambenim zgradama dobili su brojne obveze. Riječ je o aktivnostima koje su dotad labavo ili nikako bile obuhvaćene propisima.
Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada uređeni su odnosi među suvlasnicima, predstavnicima suvlasnika, ali i upraviteljima zgrada. Jasnije su pobrojana prava, obveze i odgovornosti koje se tiču održavanja i upravljanja stambenom zgradom, od renovacija, preko redovitih servisa, ali i plaćanja pričuve.
Tako su stambene zgrade postale zajednice suvlasnika te moraju imati svoj OIB i bankovni račun na koji će sjesti uplaćena pričuva, naknade od, primjerice, iznajmljivanja prostora za jumbo plakate ili paketomate, ali i sredstva za projekte preuređenja i obnove.
Doduše, pričuva ostaje glavni prihod za uređenje zgrade. Spomenutim zakonom određeno je kako se utvrđuje njen iznos, tko njome ima pravo raspolagati i pod kojim uvjetima, u kojim se slučajevima može naplatiti, ali i podići svota te kako njome smiju raspolagati predstavnici suvlasnika i upravitelji zgrada.
Situacije s neplatišama
Unatoč uvođenju reda u suživot stanara, brojne su situacije ostale u svojevrsnoj sivoj zoni. Tako se čitateljica tportala iz Dubrovnika, koja zbog dobrosusjedskih odnosa želi ostati anonimna, požalila na svog susjeda koji godinama ne plaća pričuvu. Štoviše, često ne bi plaćao ni druge režije pa bi se ilegalno spajao na instalacije zajedničkih dijelova zgrade. No u slučaju pričuve je pretjerao.
"Kad je predstavnik suvlasnika poslao zahtjev za plaćanjem pričuve pod prijetnjom ovrhe, u sandučić mu je došlo rješenje da je ovaj podnio zahtjev za osobnim bankrotom, iako ima novca jer se bavi unosnim turističkim poslom. Kad su susjedi pitali predstavnika kako će se rasplesti ta situacija, on je samo slegnuo ramenima i rekao da tu više ništa ne može", rekla je čitateljica za tportal.
Iako ovakve situacije predstavljaju gordijski čvor, situacija možda nije nerješiva. Naime, prema spomenutom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, za nepravilnosti mogu odgovarati suvlasnici, predstavnik suvlasnika i upravitelj.
Osobni bankrot
Predstavnik suvlasnika ne odgovara za odluke suvlasnika donesene po zakonu, ali može financijski odgovarati ako prima naknadu za svoj rad, a grubo zanemaruje svoje obveze. Brojne su situacije u kojima će upravitelj platiti kaznu za prekršaj ako se ne pridržava zakona, pa tako i za poslove naplate zajedničke pričuve. Protiv suvlasnika koji ne plaćaju zajedničku pričuvu upravitelj mora u propisanom roku pokrenuti ovršni postupak kao, uostalom, i prilikom neplaćanja drugih režijskih troškova, ali ne i u slučaju osobnog stečaja.
Taj se postupak pokreće ako osoba u razdoblju od najmanje 90 uzastopnih dana nije u mogućnosti podmiriti novčane obveze veće od 2654,46 eura. Nakon zaključenog stečaja brišu se dugovi, bez obzira na to jesu li ovrhe pokrenute u Fini, na sudu ili kod javnog bilježnika. Postupak se može pokrenuti putem Fine, pri čemu se pokušava postići sporazum u savjetovanju, a druga je opcija pokretanje spora pred nadležnim općinskim sudom. Lani je Fina uputila pozive za pokretanje postupka jednostavnog stečaja za 25.601 potrošača.
"Predstavnik suvlasnika o svemu treba obavijestiti upravitelja te on treba znati je li suvlasnik dostavio dokumentaciju ili samo tvrdi da ima osobni bankrot. Ako upravitelj nema kapaciteta odraditi ove stručne poslove, zatražit će pomoć odvjetnika. Ako je osoba zaista u osobnom bankrotu te je izgledno da se neće moći naplatiti, odnosno naplaćivati pričuva, treba posegnuti za rijetko provedivim institutom isključenja suvlasnika iz suvlasničke zajednice", poručio je Zdravko Vladanović, predsjednik Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba.
Isključenje iz suvlasničke zajednice
Iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine priznaju da Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada nisu predviđene kazne za neplatiše pričuve. To pravdaju praksom Ustavnog suda jer je propisao da su kazne za nepodmirenje novčanih obveza zapravo zatezne kamate. No dodaju da bi se nekretnina neplatiše trebala unovčiti prema Ovršnom zakonu, a za one koji dugo vremena ne plaćaju pričuvu postoji mogućnost isključenja iz suvlasničke zajednice sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
"Isključenje suvlasnika iz suvlasničke zajednice je situacija kad zajednički život u zgradi zapravo postaje nepodnošljiv, a i kad su suvlasnici ljutiti na suvlasnika jer bez razloga dugo izbjegava plaćanje zajedničke pričuve. Do pred sam kraj sudskog postupka ostavlja se mogućnost naplate dospjelih potraživanja. Ako se u tome ne uspije, ostavlja se rok za prodaju stana. Ako se i u tome ne uspije – onda stan ide u prodaju putem javne dražbe, a suvlasnik i njegovo domaćinstvo temeljnu ljudsku potrebu za stanovanjem moraju potražiti na nekoj drugoj adresi vodeći računa o tome da svoje potrebe usklade sa svojim mogućnostima", objašnjava Vladanović.
Doduše, isključenje suvlasnika iz suvlasničke zajednice, priznaje Vladanović, nije baš tako česta pojava. Sud uzima u obzir sve pravno relevantne činjenice i okolnosti te neće olako zadirati u Ustavom zaštićeno pravo vlasništva. U pravilu, dodaje stručnjak za ova pitanja, isključenja neće biti ako je dug malen i ako se pričuva ne plaća kraće vrijeme.
"Odluku o pokretanju postupka pred sudom donose suvlasnici natpolovičnom većinom (minimalno 51 posto suvlasničkih udjela). Troškove postupka plaća suvlasnička zajednica, ali ako uspije u postupku, troškove će refundirati iz novčane mase dobivene prodajom stana", pojasnio je Vladanović.
Sve mora biti na papiru
Situacija će biti posebno komplicirana u onim zgradama koje, unatoč zakonskoj obvezi, nemaju svog predstavnika suvlasnika i upravitelja, a nisu ni podnijele zahtjev za upis zgrade u Registar zajednice suvlasnika te dobile rješenje i OIB.
Ne ulazeći u brojne situacije koje nastaju prilikom kupoprodaje stana, pa tako i plaćanje dospjele pričuve i ostalih režijskih troškova, Vladanović upozorava ugovorne strane da o svemu vode računa i upišu dogovorene uvjete u tekst kupoprodajnog ugovora. U protivnom, lako mogu nastati problemi koji će svima zagorčati život i koji teško mogu biti riješeni bez ponovne asistencije odvjetnika. Drugo je pak pitanje kad pričuvu ne plaća vlasnik poslovnog prostora, apartmana ili stana u najmu unutar zgrade.
"Obvezu plaćanja pričuve vlasnik može ugovorom prebaciti na zakupnika, ali drugi suvlasnici ni upravitelj nisu vezani takvim ugovorom. Imajući u vidu to da je naplata od vlasnika nekretnine jednostavnija u odnosu na osobe bez nekretnina, preporuka je za pričuvu uvijek teretiti vlasnika", poručili su iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
