Kako smo jučer izvijestili, Vlada RH je predložila novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji uvodi ograničenja za prenamjenu stanova u komercijalne svrhe, poput turističkih apartmana, s ciljem povećanja ponude stambenih jedinica i time povećanja njihove priuštivosti. Ovo je potaknuto činjenicom da 40 posto stambenog fonda u Hrvatskoj, prema podacima Državnog zavoda za statistiku i Hrvatske elektroprivrede, ne služi stanovanju. Ministar Bačić je istaknuo da je cilj vratiti oko 908.000 stanova njihovoj prvotnoj namjeni.
Zakon također uvodi zajednicu suvlasnika s pravnom osobnošću i smanjuje potrebnu većinu suvlasnika za donošenje odluka o nužnim popravcima, investicijskom održavanju i imenovanju upravitelja zgrada, zbog nedostataka u dosadašnjoj praksi tijekom proteklih 30 godina. Država će sufinancirati ugradnju liftova i obnovu fasada s 33% udjela. Uvedene su kazne za nelegalne dogradnje zgrada.
Ogromna novost za sve koji iznajmljuju turistima u stambenim zgradama, evo što Plenković najavljuje
Također, predložene su dopune Zakona o građevinskoj inspekciji, koje uključuju davanje ovlasti komunalnim redarima da interveniraju i zaustave nelegalnu gradnju, zbog nedovoljnog broja građevinskih inspektora u Hrvatskoj.
U nacrtu ovog zakona tako stoji:
"Vlasniku stana koji namjerava koristiti stan za kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna je prethodna pisana suglasnost kvalificirane većine suvlasnika uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom", piše u članku 31 prijedloga zakona koji tek mora proći tri čitanja u Saboru kao i javno savjetovanje.
Obveza prikupljanja suglasnosti ostalih suvlasnika zgrade
U obrazloženju prijedloga ovog članka stoji:
"Odredbama ovoga članka uređuje se da je za davanje stana u kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna suglasnost kvalificirane većine suvlasnika. Naime, posljednjih godina je praksa pokazala da takav oblik korištenja stanova negativno utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika i stanara u zgradi ali i smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao jedne od temeljnih ljudskih potreba. Stoga je u 2024. godini donesena Strategija demografske revitalizacije Republike Hrvatske do 2033. godine („Narodne novine“, 36/24.), u kojoj je jedna od osnovnih mjera rješavanje stambenog pitanja mladih, za što je potrebno u što kraćem roku povećati stambenu ponudu i smanjiti potrošnju postojećeg stambenog fonda za ne stambene namjene.
Primijećeno je da je stavljanjem stanova u funkciju kratkoročnog najma, kao i korištenjem stanova za smještaj velikog broja radnika došlo do sukoba dva prava: prava vlasnika da koristi svoj stan na način koji njemu odgovara i prava ostalih suvlasnika stambene zgrade da uživaju svoje vlasništvo bez ometanja od strane susjeda do kojeg često dovodi kratkoročni najam stanova i najam stanova u koje se smješta velik broj radnika. Člankom 48. Ustava Republike Hrvatske propisano je da se jamči pravo vlasništva. Ali istim je člankom propisano i da vlasništvo obvezuje te da su nositelji vlasničkog prava i njihovi korisnici dužni pridonositi općem dobru.
Obveza prikupljanja suglasnosti ostalih suvlasnika zgrade predstavlja jednu vrstu ograničenja prava vlasništva kakvog do sada nije bilo u pravnom poretku Republike Hrvatske. Takvo miješanje u pravo vlasništva će proizlaziti iz odredbi zakona tako da će biti zadovoljen uvjet da je miješanje utemeljeno na pozitivnom propisu koji je jednak za sve.
Razlozi za ovo zakonodavno rješenje su višeslojni: prvenstveno je primijećeno da se otvaranjem apartmana za smještaj turista ili smještajem velikog broja stranih radnika u jedan stan urušava kvaliteta života ostalih stanara zbog nepoznatih osoba koje borave u stambenoj zgradu i čestog mijenjanja osoba koje koriste zajedničke prostorije. Pritom treba nadodati da se u centrima turističkih gradova u pravilu nalaze stare zgrade u kojima je zvučna izolacija nedostatna za takav oblik korištenja stambenog prostora. Sve navedeno bitno pridonosi smanjenju kvalitete života osobama koje žive u tim zgradama, a oni su ostavljeni bez mogućnosti da se na bilo koji način izjasne o potpuno različitoj namjeni stambenog prostora. Nadalje, takav način korištenja stambenog fonda pogoduje nerealnom poskupljenju cijena nekretnina namijenjenih stanovanju, pogoduje iseljavaju stanovništva iz jezgri gradova na periferiju, smanjuje spremnost vlasnika takvih stanova da sudjeluju u investicijama u zajedničke dijelove zgrade s obzirom na to da u tim stanovima nitko stalno ne živi te u konačnici smanjuje dostupan stambeni fond za stanovanje. Iz svega se zaključuje da je ovakvo miješanje nužno kako bi se umanjili za društvo pogubni trendovi koji su se počeli zamjećivati.
Na ovaj će se način i suvlasnici zgrade moći iskazati svoje mišljenje o okolnosti da će kroz zajednička stubišta i hodnike prolaziti velik broj različitih osoba, ali se potrebna suglasnost ograničava na 80% suvlasničkih dijelova kako potencijalni investitori ne bi ovisili o samovolji svakog pojedinog suvlasnika. Praksa je pokazala da je gotovo nemoguće prikupiti suglasnosti svih suvlasnika, pa se ni u ovome članku ne traži tako visok postotak suglasnost drugih suvlasnika, a cilj odredbe nije u potpunosti onemogućiti kratkoročni najam u stambenim zgradama, već uspostaviti sustav u kojem će suvlasnici, a osobito neposredni susjedi, imati pravo uvida i odlučivanja tko će sve ulaziti u stambenu zgradu. Također, znajući da mu je za takvu djelatnost potrebna suglasnost susjeda, i potencijalni iznajmljivač će se više brinuti o potrebama svojih susjeda i voditi računa da pazi na postupke turista koji mu dolaze u stan. Slijedom navedenog, prilikom propisivanja potrebnih suglasnosti, vodilo se računa da se primjene blaže mjere te da miješanje u vlasnička prava bude razmjerno cilju koji se želi postići".
GI "Stanari zajedno": Postojeća praksa je nezakonita
Bitno je naglasiti da se novi zakon, ako se i usvoji, ne bi primjenjivao retroaktivno.
Građanska inicijativa "Stanari zajedno" iz Splita kritizirala je prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji je Vlada uputila u prvo saborsko čitanje, nazivajući ga "pucnjem u prazno" i zamagljivanjem očiju javnosti. Inicijativa, koja se zalaže za deapartmanizaciju stambenih zgrada i protivi masovnom turizmu, smatra da zakon neće riješiti problem nedostatka stanova za kupnju i najam te da 40% stambenog fonda i dalje neće služiti stanovanju.
Oni ističu da postojeća rješenja za otvaranje apartmana u stambenim zgradama nisu zakonita, jer zakoni ne predviđaju takvu praksu, osim u obiteljskim kućama. Inicijativa postavlja pitanja o povlaštenom položaju rentijera i nedostatku oporezivanja prihoda od najma, te zahtijeva hitno zaustavljanje registracije stanova kao apartmana u višestambenim zgradama i provođenje deapartmanizacije u primjerenom roku.
Njihovo priopćenje pročitajte u nastavku:
Prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada kojeg je u četvrtak na prvo saborsko čitanje uputila Vlada pucanj je u prazno i zamagljivanje očiju javnosti.
S novim prijedlogom se ne slaže Građanska inicijativa Stanari zajedno koja zagovara deapartmanizaciju stambenih zgrada i protivi se masovnom turizmu. Uvjereni su da se takvim nacrtom prijedloga zakona o upravljanju i održavanju zgrada zasigurno neće riješiti nedostatak stanova za kupnju i najam, te da i dalje 40 posto sveukupnog stambenog fonda neće služiti stanovanju.
"Rezignirano gledamo na pokušaje izmjene zakona koji, uvjereni smo, neće donijeti puno dobroga u zaštiti stambenog fonda, ali prije svega u deapartmanizaciji Hrvatske. Postojeća rješenja za otvaranje apartmana u stambenim zgradama nisu stečena prava, kako se to želi prikazati, jer nisu izdana na temelju zakona s obzirom na to da u niti jednom zakonu ne stoji da se mogu izdavati takva rješenja u stambenim zgradama nego samo u domaćinstvima odnosno kućama".
Pitanje je zašto u nacrtu zakona nije naglašeno da se odredbe o apartmanima odnose samo na višestambene zgrade, odnosno da se ne odnose na obiteljske kuće sa apartmanima u domaćinstvu u vlasništvu domaćina u kojima stanuju domaćini koji pružaju usluge smještaja gostima osobnim radom? Jesu li rentijeri zaštićena kasta u stambenim zgradama koje štiti država?
Zašto se se ne oporezuje dohodak od najma i zakupa nekretnina i zbog čega bi privatni interes rentijera u stambenim zgradama mogao biti od javnog interesa kako se to navodi u nacrtu. S obzirom na smiješan paušal kojeg plaćaju rentijeri trenutno imaju povlašteni položaj u odnosu na porez na prihod od imovine i imovinskih prava, te u odnosu na porez za dugoročni najam.
Građanska inicijativa Stanari zajedno ne odustaje od svog cilja, a to je da se odmah zaustavi registracija stanova kao apartmana u višestambenim zgradama i da se provede deapartmanizacija zgrada u primjerenom roku tako da nakon tog roka u njima ne bude više apartmana.
Peticija Građanske inicijative STANARI ZAJEDNO protiv apartmana u zgradama koja će se prezentirati zakonodavnoj, pravosudnoj i izvršnoj vlasti se već potpisuje pod naslovom "DA deapartmanizaciji stambenih zgrada - NE masovnom turizmu", a možete i vi ako se s inicijativom slažete na ovoj poveznici. Sukladno našim propisima vrijedit će samo potpisi osoba starijih od 18 godina.
