Mladi u Splitu poslali su prilično jasnu poruku – stambena kriza više nije samo pitanje cijene nekretnina, nego problem koji izravno utječe na njihove životne odluke. U nedavnom istraživanju provedenom među više od 500 mladih u dobi od 15 do 30 godina, čak 91,5 posto ispitanika navelo je da stambena kriza utječe na odluku o osnivanju obitelji.
Računica predstavljena uz istraživanje bila je porazna. Uz cijenu od oko 4.500 eura po četvornom metru, stan od 50 kvadrata u Splitu koštao bi oko 225.000 eura. Za njega bi trebalo izdvojiti oko 150 prosječnih mjesečnih plaća – odnosno raditi 12 i pol godina bez da se potroši ijedan cent.
No, ako je suditi prema stanju koje na tržištu vidi Ante Lozo iz agencije Splitski vali, čak je i ta računica optimistična.
"Prosjek od 4.500 eura više nije realan"
Lozo smatra da se 4.500 eura po četvornom metru danas teško može uzeti kao realna prosječna cijena stana u Splitu.
"Ne mogu reći da su oglasne cijene potpuno iskrivljene, ali smatram da 4.500 eura, nažalost, nije realna prosječna cijena za grad Split. Kada se uzmu u obzir novogradnja i starogradnja, po meni je prosječna cijena kvadrata u Splitu sigurno iznad 5.000 eura", kaže Lozo.
Situacija je nešto povoljnija čim se izađe iz Splita. Kao primjer navodi Kaštela, gdje procjenjuje prosječnu cijenu na oko 3.500 eura po četvornom metru, dok se i na drugim područjima u okolici Splita može proći jeftinije.
Ako bismo njegovu procjenu od najmanje 5.000 eura primijenili na stan od 50 kvadrata, govorimo već o najmanje 250.000 eura.
Tko onda uopće kupuje stanove?
Suprotno možda očekivanom odgovoru, Lozo kaže da su najveći dio kupaca s kojima radi njegova agencija i dalje domaći ljudi. Procjenjuje da otprilike trećinu čine mladi i mlade obitelji koje kupuju svoju prvu nekretninu.
Ali postoji važna kvaka – rijetko to uspijevaju sami.
"Kupuju na razne načine, putem kredita ili djelomično kredita, ali tu su gotovo uvijek roditelji koji uskaču barem jednim dijelom", govori Lozo.
Drugi dio tržišta čine investitori koji nekretninu vide kao način očuvanja vrijednosti novca u uvjetima inflacije te ljudi koji već imaju nekretninu, ali su odlučili kupiti dodatnu.
A odgovor na pitanje može li prosječna mlada osoba ili par u Splitu danas kupiti pedesetak kvadrata bez roditelja, nasljedstva ili prethodno stvorenog kapitala prilično je kratak.
Teško.
"Mlada osoba ili par s prosječnim splitskim plaćama realno danas teško može kupiti stan od 50 kvadrata bez značajne ušteđevine sa strane, nasljedstva, pomoći roditelja ili nečega sličnog. Ostatak onda pokrivaju stambenim kreditom na 25 ili 30 godina", objašnjava.
Dodaje da su rijetki mladi ljudi ili bračni parovi koji, barem kada je Split u pitanju, kupnju mogu financirati isključivo svojim primanjima.
Hoće li cijene konačno pasti?
To je, kaže Lozo, pitanje koje mu ljudi najčešće postavljaju.
Njegov odgovor mladima koji čekaju veliki pad cijena neće biti naročito utješan. Dugoročne prognoze ne želi davati, ali za idućih šest mjeseci ne vidi tržišne razloge za ozbiljniji pad.
Glavni razlog je odnos ponude i potražnje.
"Ponuda je i dalje jako loša, pogotovo u određenim segmentima koji se puno traže, a potražnja je enormna. Kada uzmemo ukupan odnos ponude i potražnje, potražnja barem dvostruko premašuje ponudu. Dok je situacija takva, realno ne može doći do snižavanja cijena. Možemo se jedino nadati da će u nekom dijelu doći do stagnacije", govori.
Zašto je novogradnja toliko skupa?
Problem se, prema njegovu objašnjenju, razlikuje kod novogradnje i starogradnje.
Kod novogradnje počinje već sa zemljištem.
"Slobodne zemlje nema. Ako se pronađe komad pogodan za gradnju stambenog objekta, cijena zemljišta je već u startu jako visoka", kaže.
Na to se nadovezuju dugo čekanje dozvola te rast cijene radne snage i građevinskog materijala. Zbog rasta svih ključnih ulaznih troškova Lozo ne vidi ekonomsku osnovu po kojoj bi novogradnja za dvije ili tri godine mogla postati značajno jeftinija.
Kod starogradnje problem je drukčiji. Vlasnici su svjesni male ponude i velike potražnje pa često postavljaju visoke cijene i nisu ih spremni spuštati.
Ipak, Lozo posljednjih šest mjeseci primjećuje određenu promjenu.
Sve više prodavatelja, kaže, dolazi u agenciju s pitanjem koliko je realno očekivati za njihovu nekretninu i koliko bi vremena trebalo da pronađu kupca.
Njegovo je pravilo vrlo jednostavno.
"Nekretnina koja ima realnu cijenu neće se prodavati šest mjeseci ili godinu dana. Ona nalazi kupca za sedam, deset, petnaest dana, maksimalno mjesec. Svaki vlasnik čija je nekretnina na tržištu dulje od 30 dana trebao bi se zapitati je li postavio realnu cijenu."
"Split nije Monte Carlo ni Saint-Tropez"
Ipak, postoji li točka nakon koje cijene jednostavno više ne mogu rasti?
Lozo smatra da postoji.
"Nismo tržište na kojem postoji mogućnost razvoja superluksuznih nekretnina. Mi nismo Monte Carlo, Monaco ili Saint-Tropez. To su destinacije koje svojim okruženjem i infrastrukturom mogu opravdati takve cijene", kaže.
Split je posljednjih dvadesetak godina napravio velik turistički iskorak, navodi, a razvijaju se i drugi segmenti poput gastronomske scene. Prednost grada vidi i u sigurnosti i kvaliteti života, ali smatra da infrastruktura i drugi sadržaji moraju pratiti rast cijena ako Split želi opravdati još skuplje nekretnine.
A kupovna moć lokalnog stanovništva već postavlja granice.
"Nedostatak kupovne moći lokalnog stanovništva već se duže vrijeme osjeća i kako vrijeme bude prolazilo, osjećat će se sve više", upozorava Lozo.
Mladi već pronalaze drugo rješenje: odlaze izvan Splita
Možda je upravo posljednji trend koji Lozo primjećuje među svojim klijentima najzanimljiviji odgovor na pitanje što će se dogoditi ako stanovanje u Splitu nastavi poskupljivati.
Mlade obitelji sve češće od njegove agencije traže građevinska zemljišta izvan grada, primjerice iza Klisa ili Kaštela.
Razlog je vrlo praktičan.
Umjesto da za stan u Splitu plaćaju nekoliko tisuća eura po četvornom metru i pritom pažljivo računaju svaki kvadrat, za manje novca žele kupiti zemljište i sagraditi kuću s više prostora i okućnicom.
"Posebno mlade obitelji s djecom sve više razmišljaju o tome da im je bolje imati nekretninu izvan grada, komad zemlje na kojem mogu uzgajati voće i povrće i kvalitetnije živjeti. Pitaju se zašto bi plaćali šest, sedam ili osam tisuća eura za kvadrat stana u Splitu ako za puno manje novca u okolici mogu kupiti građevinsko zemljište i sagraditi kuću u kojoj neće morati brojati svaki kvadrat", kaže Lozo.
U tome bi, smatra, važnu ulogu mogla odigrati bolja prometna povezanost Splita s okolicom. Tuneli, mostovi, zaobilaznice i rješavanje prometnih čvorova mogli bi život izvan administrativnih granica grada učiniti znatno praktičnijim.
"Mislim da će definitivno biti puno privlačnije, pogotovo mladim obiteljima, živjeti izvan Splita. Bit će im puno dostupnije i mislim da je to, u biti, budućnost ovog grada", zaključuje Lozo.